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11月房(fang)價(jia)回落態(tai)勢延續，跌幅或將逐步收窄

日期：2022-12-16
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15日，國家統計局發布的(de)數據顯(xian)示(shi)，11月份(fen)，一線城市新(xin)建商品住宅銷(xiao)售價格環比持平(ping)，二(er)手(shou)住宅銷(xiao)售價格環比下降0.2%。二(er)線城市新(xin)房(fang)(fang)、二(er)手(shou)房(fang)(fang)價格環比跌幅擴大。

業內分(fen)析稱，當(dang)前市場成交熱度仍處(chu)底部調整期，房(fang)價(jia)整體延(yan)續回落態勢，部分(fen)房(fang)企(qi)年底降價(jia)促(cu)銷(xiao)、二(er)手房(fang)房(fang)主降價(jia)等行為(wei)加劇這(zhe)一趨(qu)勢。展望后續市場，預(yu)計房(fang)價(jia)跌幅將(jiang)逐步收窄，市場交易熱度也將(jiang)有所恢復。

一線城市“抵抗力”強二三線城市跌幅擴大

11月(yue)份，一線(xian)城市(shi)新建商(shang)品住(zhu)(zhu)宅銷售價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)(bi)持平(ping)。其(qi)(qi)中，和環(huan)比(bi)(bi)(bi)分(fen)別上漲0.3%和0.2%，下(xia)降0.6%，持平(ping)。一線(xian)城市(shi)二手(shou)住(zhu)(zhu)宅銷售價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降0.2%，降幅比(bi)(bi)(bi)上月(yue)收窄(zhai)0.2個百分(fen)點。其(qi)(qi)中，、、和環(huan)比(bi)(bi)(bi)分(fen)別下(xia)降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

相(xiang)比一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，二(er)(er)(er)三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)降(jiang)溫有加速趨勢(shi)。二(er)(er)(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新建商(shang)品(pin)住宅和二(er)(er)(er)手住宅銷售價格(ge)環比均下(xia)降(jiang)0.4%，降(jiang)幅比上月分(fen)別擴大0.2和0.1個百分(fen)點。

三線城(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)宅銷(xiao)售(shou)價格環比(bi)(bi)(bi)下降0.3%，降幅與上月相同；二手住(zhu)宅銷(xiao)售(shou)價格環比(bi)(bi)(bi)下降0.4%，降幅比(bi)(bi)(bi)上月擴大0.1個百分點。

“這(zhe)是今年(nian)以來樓(lou)市(shi)降(jiang)(jiang)價程度較(jiao)為明顯的一(yi)個月份。”58安(an)居客房(fang)(fang)產(chan)研究院分院院長張波說(shuo)，11月房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場的降(jiang)(jiang)溫態勢(shi)仍在(zai)延續，新(xin)房(fang)(fang)僅一(yi)線(xian)城市(shi)環比持平，其余均出現不同程度下降(jiang)(jiang)，二手房(fang)(fang)下降(jiang)(jiang)表(biao)現得更為全面。

對于(yu)房價(jia)持續回(hui)落，貝殼研究院(yuan)首(shou)席市場分(fen)析師許小樂說，一(yi)方(fang)面當前(qian)市場成交熱(re)度仍處底部(bu)調整期，買方(fang)話語權較強。“另一(yi)方(fang)面，臨近年底部(bu)分(fen)銀行釋放出(chu)按揭貸(dai)款額(e)度，購房需(xu)求(qiu)活躍(yue)度有(you)所(suo)恢復(fu)，在此(ci)背景下供給(gei)端為了(le)在年底前(qian)盡快將房源售出(chu)而下調售價(jia)，如二手房業主中降價(jia)行為增多(duo)，房企前(qian)期降價(jia)促銷等(deng)。”

多位分析(xi)人士認為，降(jiang)價(jia)(jia)趨勢和年底(di)房(fang)(fang)企(qi)(qi)降(jiang)價(jia)(jia)促銷(xiao)、沖(chong)刺業績有關。諸(zhu)葛找房(fang)(fang)數(shu)據研究中心高級(ji)分析(xi)師陳霄說，“進(jin)入年底(di)房(fang)(fang)企(qi)(qi)沖(chong)刺全年業績的(de)節點期，在三道紅線(xian)重壓(ya)之下，房(fang)(fang)企(qi)(qi)迫切需要回籠資金，為加速銷(xiao)售(shou)回款，房(fang)(fang)企(qi)(qi)紛(fen)紛(fen)加強營銷(xiao)力度(du)，降(jiang)價(jia)(jia)出售(shou)行為增多。”

從(cong)各城市(shi)表現來(lai)看，三亞新房價格漲(zhang)幅(fu)繼續(xu)領跑70城，環(huan)比(bi)漲(zhang)幅(fu)為0.7%，其(qi)次為，環(huan)比(bi)漲(zhang)幅(fu)為0.5%。、、岳陽(yang)緊隨其(qi)后(hou)，環(huan)比(bi)漲(zhang)幅(fu)均(jun)為0.3%，、、環(huan)比(bi)上漲(zhang)0.2%。

在(zai)房(fang)價(jia)持續下行壓力下，一些風(feng)險逐(zhu)漸暴露。國家(jia)統計(ji)(ji)局新聞發(fa)言人(ren)、國民經(jing)濟綜合統計(ji)(ji)司司長付凌暉(hui)說，部分城(cheng)市受人(ren)口(kou)流出、經(jing)濟發(fa)展(zhan)困難等多重因(yin)素影(ying)響，房(fang)地產(chan)(chan)市場下行壓力有所(suo)增加，一些前期依靠(kao)高(gao)負債(zhai)盲目擴張的房(fang)地產(chan)(chan)企業債(zhai)務風(feng)險上升。

在行業整(zheng)體較為(wei)低迷的環境下(xia)，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)“抵抗力(li)”仍(reng)高于二三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)。“部分和城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)價降(jiang)溫趨勢表(biao)現尤為(wei)明顯，這(zhe)也(ye)是近期這(zhe)類城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)頻頻出(chu)臺政(zheng)策以提(ti)振樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的原因所在，但從近期這(zhe)些城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)政(zheng)策來看(kan)大都屬于點狀的試探(tan)性政(zheng)策，會對下(xia)行有一定(ding)減速作用(yong)，還(huan)難(nan)以扭轉市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)下(xia)行的態勢，預計后期部分城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的政(zheng)策還(huan)會出(chu)臺，以進一步提(ti)振市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)信心，并(bing)平穩市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)。”張(zhang)波(bo)說。

預計后期房價跌幅將逐步收窄

盡管(guan)降溫趨勢仍(reng)在(zai)(zai)延續，但分(fen)析(xi)人士也(ye)普遍判斷，市場將逐步完成筑(zhu)(zhu)底(di)。根(gen)據(ju)貝(bei)殼研(yan)究院數(shu)據(ju)，其選(xuan)取的(de)(de)50個(ge)城市10月至11月二手房成交量(liang)持續回升(sheng)，市場筑(zhu)(zhu)底(di)跡象顯現。根(gen)據(ju)“量(liang)在(zai)(zai)價(jia)先(xian)”的(de)(de)基本規律，量(liang)的(de)(de)初步筑(zhu)(zhu)底(di)將為后期價(jia)格止降打(da)下基礎(chu)。

許小樂說，、、等少數大(da)中(zhong)城市(shi)二(er)手(shou)房價跌(die)幅率先收窄。大(da)中(zhong)城市(shi)住(zhu)房市(shi)場置換(huan)比例高，10月、11月信貸環境改善促使(shi)換(huan)房鏈條(tiao)流動(dong)起來，市(shi)場成(cheng)交量(liang)出現(xian)筑底(di)跡象，市(shi)場預期有所改善，帶(dai)動(dong)房價跌(die)幅收窄。

從政策(ce)動向來看，近期(qi)，、、、等(deng)(deng)地分別(bie)從限購(gou)、預售資金(jin)監管以及人(ren)才購(gou)房補(bu)貼等(deng)(deng)方面(mian)出臺措施(shi)，緩解房企資金(jin)壓力的同時鼓勵購(gou)房需(xu)求，提振(zhen)市場(chang)信心。

從近期金(jin)融(rong)環境(jing)看(kan)，11月主要(yao)城市(shi)房貸利率連續兩個月下行，放款周期經歷了(le)(le)6個月的(de)(de)(de)持續拉(la)長后首次縮短。業內認為，這符合央行“維護房地產市(shi)場(chang)平穩健康發(fa)展(zhan)、維護住房消費者合法權益”的(de)(de)(de)要(yao)求，這在起到穩預期作用的(de)(de)(de)同時(shi)，也向市(shi)場(chang)釋(shi)放了(le)(le)一定程(cheng)度的(de)(de)(de)積(ji)極信號。

15日當(dang)天，國(guo)家(jia)統(tong)計局還(huan)發布(bu)數據，1月(yue)至(zhi)(zhi)11月(yue)，全(quan)國(guo)房地產(chan)開(kai)發投資137314億(yi)元，同比增(zeng)長6.0%；比2019年(nian)1月(yue)至(zhi)(zhi)11月(yue)份增(zeng)長13.2%，兩(liang)年(nian)平均增(zeng)長6.4%。其中，住宅投資103587億(yi)元，增(zeng)長8.1%。

付凌暉說(shuo)，“房(fang)地產行業穩定發(fa)展(zhan)仍然具備較多有利條件，比如經過市場調整，市場參與者更(geng)加(jia)理性，房(fang)地產長效(xiao)機制也在逐(zhu)步(bu)完善。”

“下(xia)一(yi)步，按照中央要求(qiu)，堅持‘房(fang)住不炒’的定位，堅持購(gou)(gou)租并舉，加快發展長租房(fang)市場，推進保障性住房(fang)建(jian)設(she)，支持商品房(fang)市場更好滿足(zu)購(gou)(gou)房(fang)者合理住房(fang)需求(qiu)，因城施策，促進房(fang)地產(chan)業良性循環和健康發展，更好滿足(zu)人民群眾(zhong)生(sheng)活(huo)需要。”付凌暉(hui)說(shuo)。